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大陸4月房地產銷售額年減46.6％，是自2010年以來表現最差。（中新社）
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對於中國當前經濟形勢的嚴峻性，就4月分公佈的資料來看，無論是消費、投資，還是出口等都遜於市場預期。對此，政府是火急火燎的，從上到下正在出臺應對的政策，希望穩住當前嚴峻的經濟形勢。而這次「穩經濟」的政策核心之一就是重新啓動中國的房地產市場。因爲，今年以來，儘管地方政府出臺了一系列的房地產救市政策，但1-4月的房地產開發投資和商品銷售仍然是處於嚴重的負增長態勢下，比如4月分商品房銷售面積和銷售金額同比負增長竟達39%和46.6%。在政府看來，由於房地產佔GDP增長比重達25%以上，如果房地產市場不能夠重新啓動，要穩經濟並非易事。
不過，這種1-4月房地產資料負增長應該更多的是基數效應的問題，因爲，1-4月商品房銷售面積和銷售金額儘管也是負增長，但兩者仍然分別銷售了39768萬平方米和37789億元。如果以歷史資料相比，1-4月的商品房銷售面積與2005年全年資料相差無幾，1-4月的商品銷售金額與2009年全年資料也差不多。其實，政府對4月份的房地產市場資料的憂心忡忡，並非僅是4月份房地產銷售和投資的負增長問題，而更多的是關心今年以來地方政府出臺一系列的房地產救市政策爲何會失靈？其原因何在？這種失靈會不會引發房地產市場預期完全逆轉？如果市場預期完全逆轉，會不會讓以投資爲主導的房地產市場的價格出現全國性的普遍快速下跌？如果房價出現全國性的普遍下跌，這不僅會讓中國持續了近20多年以房地產爲主導的經濟增長引擎熄火，更重要的是有可能引發中國的銀行危機及金融危機，引發當前中國利益及財富格局的重大調整等系列的大問題。對此，任何一個政府官員都是不願意看到的。也就是說，就當前中國的現實來說，房地產市場出現的任何重大變化可能引發的問題要說有多嚴重，就有多嚴重。還有，目前市場上所看到僅是1-4月的房地產市場資料，由於受新冠疫情的影響，5月的房地產資料可能比1-4月的資料還要差。對此，政府對此早就有所瞭解。
正是在這背景下，在不到一個月時間裡，有近70個城市推出了以往那種無所不用其極的行政性的房地產調控政策，並謂之優化樓市調控舉措。據中原地產研究院統計，5月以來，已有超過69個城市推出了穩樓市政策，相關舉措包括降低房貸利率、降低首付比例、提高公積金貸款額度、提高購房補貼、降低或減免購房稅費等，甚至於生育孩子多少也是一種購買優惠等，爲了刺激購房者進入市場，地方政府的行政性措施無所不用其極，讓行政性房地產託市政策又推向了極致。
與此同時，人民銀行和銀保監會要求金融系統要用好用足各種政策工具，從擴增量、穩存量兩方面發力，保持房地產信貸平穩增長。比如，5月20日，央行發佈最新一期LPR利率（貸款市場報價利率），5年期LPR下調了15個基點，即從4.6%下降至4.45%。再加早些時候央行、銀保監會通知要求的，首套房貸利率下限可在LPR基礎上最高下浮20個基點，最低可達4.4%。也就是說，如果將兩次央行和銀保監會調整疊加，則政策給出的首套房和二套房的貸款利率下限分別降至4.25%和5.05%。也就是說，住房按揭貸款利率又降低到了近年來的最低點。
不過，這些全面寬鬆的房地產調控政策與以往的政策也僅是大同小異。因爲，中國房地產市場也正是政府這些房地產政策強刺激，讓國內的房地產市場走向一次又一次的空前繁榮，讓各城市的房價水準一次又一次地推高了再推高。最爲明顯2008年9月美國次貸危機爆發之後，在中國經濟受到極小影響的情況下，國內金融市場更是不損一根毫毛（當年佔絕對比重的商業銀行其利潤水準爲歷史以來最好水準）的情況下，不僅國務院推出了4萬億元的經濟救市政策，而且在金融、財政等部門推出一系列刺激房地產銷售的政策，比如央行短時間內連續5次下調貸款基準利率2.16%，讓住房按揭貸款利率下降歷史最低水準；財政部降低了住房交易契稅，並提出改善性住房概念讓其享受首套住房的信貸及財稅同等優惠政策。正是這些房地產託市強刺激政策，2009年全國房地產銷售出現爆炸式增長，當年住宅銷售面積同比增長43.9%，住宅銷售金額同比增長80%，70個大中城市房價上漲7.8%，房地產市場中量價齊升。也是以此爲起點，中國房地產市場開始走向空前的繁榮，住房按揭貸款餘額也由2008年底的2.98萬億元，2009年上升到4.76萬億元，到2022年3月底達到38.8萬億元，增長13倍。這也是中國房地產市場增長及繁榮的最大動力。所以，這次政府同樣希望通過金融槓桿的強激勵來啓動房地產市場。
另一次是2015-2016年房地產市場調控。儘管2016年中央政府確定了「房住不炒」的房地產基本定位，但是政府並沒有清楚明確用稅收及信貸政策對住房的投資和消費進行嚴格界定，反之，把房地產調控政策推出和調整的權力全部下放到地方政府，即「因城施策」。在這種政策框架下，爲了保證地方的GDP增長及土地財政的增長，地方政府一定要有強激勵把名義上的房地產調控緊縮政策轉換爲推高房價增加銷售的房地產全面的託市政策。在這個時期，房地產的空前繁榮由一二線城市蔓延到全國每一個城市，住房銷售空前的增長，房價也全國性的普遍飆升。根據國家統計局的資料，目前中國住宅存量大概在236億平方米左右，而僅僅2015-2021年7年的時間裡，住房銷售面積就達到101億平方米，佔總量比重達43%；而住房的銷售金額也從2014年的6.8萬億元上升到2021年16.3萬億元，增長達140%。也就是說，從2016年開始，在以「因城策施」爲主導的房地產調控政策主導下，中國房地產市場銷售出現了空前增長，同時房價也出現了全國性的普遍快速上漲。所以，當前各城市地方政府推出的房地產救市政策，並非僅是對早幾年房地產調控政策放鬆，而是出臺了比早幾年更強刺激的銷售託市政策，比如購買住房補貼、交易稅的減免、生育者購房者優惠、人才購住房優惠等，地方政府希望以這些政策讓2016-2021年住房銷售的榮景持續。
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不過，無論是金融部門對購買住房的融資准入門檻降低及融資成本降低，還是地方政府各種強激勵的託市政策，是否讓2016-2021年住房銷售榮景持續，還是由此引發2008年美國類似的次貸危機應該是相當不確定的。因爲當前房地產市場的背景條件與前兩次推出房地產刺激政策時的市場背景條件已經有了巨大變化。首先，就當前中國的住房存量而言，現在的情況與那兩次調控的情況完全不同。2008年下半年推出房地產調控政策時，當時住房的存量僅約75億平方米，城市住房基本上處於相當緊缺階段，再加上城市居民開始意識到可以通過金融加槓桿進行住房投資，所以，融資條件降低，不少先知先覺的城市居民開始涌入房地產市場。在2009-2014年期間，全國的住房銷售面積達61億平方米。而這個時期的房地產市場發展重點在一線和二線城市及經濟發達地區。而在2016年房地產調控政策推出之後，這種情況開始迅速在全國各個城市蔓延，住房銷售面積增加到101億平方米，而2009年以來的住房銷售量佔整個住房存量的比重達到近69%。
以當前的住房存量計算，如果每套住房爲80平方米計算，那麼當前中國有約3億套住房；如果平均爲3口之家，那麼3億套住房可9億人口。如果以2021年中國城市化率爲67%，城市的存量住房足以滿足城市人口的居住。如果在城市化中減除2億多農民居民絕大多數人根本在城市不有持有住房，中國城市的住房過剩已經是普遍現象，特別是三四線城市更是普遍現象。我曾經到過一些三線城市，這些城市居民每人一套住房是常態或一家三套住房。這種現象在四線城市的情況比三線城市更爲普遍。所以，當前許多城市要增加住房銷售，除非購買住房用做投資，否則，過度的金融槓桿及強激勵的住房購買優惠政策，對於住房消費者來說，估計沒有多少吸引力。而讓要住房再成爲還可投資的工具，最爲重要的就是房價還能如以前一樣只漲不跌。所以，不少城市之所以會出臺住房價格的限跌令，會通過極高的住房補貼政策鼓勵居民進入市場，核心的問題就在於如何穩房價，如何讓當地房價只漲不跌能夠持續下去。因爲這樣才能夠讓羊毛出在羊身上，地方政府所謂的高補貼及財費減免，最後還是購買住房者買單。
還有重要的一點，從2016年開始中國人口結構出現巨大變化，2016年中國人口增長是1703萬，到2021年下降到1062萬。也就是說，2001年，中國出生1702萬人，隨後十幾年中國出生人口只能維持在1500-1700萬之間波動。如果房地產要穩增長，住房的銷售水準要保持在2021年水準上，那麼每年的住房銷售面積就要達到近16億平方米。如果每套住房爲80平方米計算，每年就得銷售2000萬套住房。而當前城市婚齡人口基本上都是獨生子女，如果按照流行的，男女都一人一套房，婚後合住一套，另一套租出去，所以1700萬人可買走了1700萬套房。假定真的都是一人一套房，人人都想着拿出一套收租，那麼這些住房租給誰？
所以就當前甚至在一個較長的時間內，1700萬人結婚，最多需要850萬套房，這已經達到人人有房住的地步了，那還多出來1150萬套賣給誰？有人說，中國城市化還在持續，可賣給進城的農民居民，他們進城需要住房。但是，這不僅在於農村有存量住房300億平方米左右，而且讓房價穩定在現在這個水準上，農民有支付能力來購買這些住房嗎？還有，要加快中國城市化的進程，對於農民居民在城市住房問題，爲何就不可以讓政府建造更多的公屋及廉租屋來保證農民進城的住房條件呢？
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還有，說到底，要讓當前房地產市場的調控政策起到作用，就必須穩房價、穩預期。也就是說，當前房地產市場調控政策的核心是穩房價，只房價穩定了，市場預期才能夠穩定，如果房價不能夠穩定，市場預期是無法穩定的。這就意味着，住房消費的購買者和住房投資的購買者，無論其金融條件如何優惠，無論購買住房時能夠在地方政府獲得多少優惠補貼，都得在高房價下進入市場，而與高房價相比，這些優惠條件肯定是微不足道的。只有以後的房價還能夠只漲不跌，這些購買住房優惠條件才能顯示其優惠性，否則，如果房價持續向下調整，這種優惠性蕩然無存。
再就是，如果以當前的購買住房優惠條件和房價水準下進入市場，對於絕大多數住房消費者來說，他們的購買住房支付能力及經濟能力基本上是整個社會較弱勢者，因爲那些支付能力比較強，有經濟實力的購買者，他們基本上在房價比現在低的時候早已經進入了市場，而降低融資市場準入門檻更是會讓支付能力較弱及經濟實力較差居民進入市場，加上中國信用評級不是那樣嚴格的情況下，可能會讓更多的經濟弱勢者進入房地產市場。所以，房地產市場的風險只會持續上升。因爲這些購買住房者的基本上是城市最爲弱勢的居民。這不僅在於這些居民本身信用風險高，而且銀行的貸款風險也會增加。
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還有，對於住房購買的投資者來說，儘管對購買第二套住房融資條件沒有如2008年放鬆得那樣寬，但是同樣會吸引更多的高風險投資者進入市場。對於這些投資者來說，其風險偏好越高，其融資加槓桿的願意就越強。當這些高風險的住房投資者涌入市場後，短期內可能會把較高水準房價推得更高，並擠出住房購買的消費者。在房價持續上漲情況下，地方政府會推出更多的土地（因爲在國有土地的條件下，地方政府土地供給是無限的），房地產開發商增加更多的住房供應（只要房價在持續上漲，房地產開發商就有願意增加更多的住房供給），這樣必然讓中國的住房市場更是過剩，房地產市場泡沫繼續吹大。如果這種情況出現，中國的房地產市場風險同樣會越來越高，由此2008年美國類似的次貸危機是否會爆發，可能僅是時間問題。目前中國的房地產市場風險已經在火山口上烤了！
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所以，無論是中國金融監管部門，還是地方政府，其推出的房地產調控政策更多的是考慮短期市場需要，並非是一種長期政策考慮。這些政策的核心就在如何來保證當前國內房地產市場價格的穩定或房價不再下跌、如何不讓房地產市場的預期再轉弱，否則中國房地產市場將引發多的問題，但實際的結果如何還得繼續觀察，現在的房地產市場已經完全不同了。
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（作者爲青島大學經濟學院教授）
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